武蔵 小杉 水没。 【増えすぎ地獄】武蔵小杉のタワーマンション買って後悔しがちな理由【浸水・水没被害について追記あり】

武蔵小杉人気の転換点に…タワマンの脆弱性露呈、11棟中2棟のみ停電&断水の原因

武蔵 小杉 水没

水没の原因は雨水排水管の逆流の可能性が高い• 高級レジデンスでエレベーターが停止やトイレが使えない等の被害が発生した• タワーマンションの立地は実は川沿いや湾岸地域が多い• 風評被害はあるものの、浸水対策により今後の水害のリスクは限定的なのでは タワーマンションに明確な定義はありませんが、 一般的に高さ60メートル以上20階建て以上の高層マンションを指します。 不動産経済研究所の調査によりますと2018年までに首都圏に877棟(約25万戸)が建設されました。 免震・耐震構造の採用などで地震対策が施されてきましたが水害対策は施されてきたのかが疑問視されています。 専門家の間でも今回の台風19号の水害をきっかけに水害対策を根本的に見直すべきとの声が上がっています。 MEMO深さ1. 5mまで浸水した区域もあり、警察や消防が出動し取り残された人々をボートで救助する事態となりました。 現在は武蔵小杉駅周辺では水は引いていますが、大量の泥水が残された状態となりました。 1-2.川崎市中原区のハザードマップ 武蔵小杉駅周辺と冠水地域の大まかな位置を示すと下図の通りです。 上記に記した最大規模の降雨量を想定した浸水区域以外にも浸水深、浸水継続時間、家屋倒壊等氾濫想定区域を明示しています。 また近隣の大型商業施設「グランツリー」も1階部分が浸水し、復旧作業に追われました。 また川崎市高津区にある低層マンションでは1階部分が水没し、マンション住民が亡くなりました。 1-4.武蔵小杉は旧河道 武蔵小杉は多摩川の南側に位置しますが昔は河川敷の中にありました。 長い年月をかけ氾濫を繰り返し流路を変えてきた結果が現在の多摩川の位置です。 その歴史の中で武蔵小杉は多摩川の中に位置していた時期もありました。 ですので 基本的に低地であるため豪雨になれば元々冠水し易い地形であったといえます。 昭和の初期頃までは水路が多く残り、それを活用する工場が多く立地していた程です。 神奈川県川崎市中原区の武蔵小杉駅の近くにあるタワーマンション(47階建て)が多摩川からの浸水の影響で停電や断水が生じました。 その後、電気や水はほぼ復旧したもののタワーマンションの水害対策に対して教訓を残しました。 2-1.タワーマンションが停電 武蔵小杉駅周辺のタワーマンションの中には1階から地下に浸水することにより配電盤が故障し停電になる事態となりました。 2-2.トイレが使えない トイレが使えなくなる事態にもなりました。 あるタワーマンションの掲示板には「原則、住戸のトイレは水を流さないで下さい(地下であふれる)」と注意喚起をし、各階に簡易トイレが設置されました。 原因はそのタワーマンションの下層に下水処理施設が設置されており、処理機械の電気設備が停電により停止した模様です。 あと下水貯留槽に道路冠水した水などが侵入し溢れないように管理会社が事前に措置したものです。 MEMO事故当時、補修工事に少なくとも一週間を要するとの管理会社からの通達が住民に対してなされました。 トイレを使用しての排水量は一人一日当たり平均1. 7リットルです。 タワーマンションの規模にもよりますが住人は数百名から千数百名に及び、汚水量も膨大な量となります。 下水処理施設が停止すれば下層階では溢れ出す可能性も生じます。 2-3.エレベーターが稼働不能 停電によりエレベーターが使用不可となりました。 住民は階段での移動を余儀なくされており、親戚などの家に避難する人も少なからず出ました。 2-4.水が出ない 水道水は3階建て位までは水道の供給元からの水圧で蛇口から水が出ます。 タワーマンションともなると高層階へは電気モーターで水の汲み上げを行うため、停電すれば水の供給は出来なくなります。 その対策として給水車による水の配給が行われますが、あくまでも地上階です。 高層階の住民は水の確保に階段を上り下りすることを強いられます。 高層階に住む高齢者で足腰が弱っている方は実際問題として水の確保が不可能となります。 3-1.タワーマンションの立地 タワーマンションは 超高層になるため日陰面積が大きくなり、北側近隣地域への日照に関する悪影響が出ます。 それを避けるために 川沿いや湾岸地域に建築される傾向にあります。 居住者にとっても見晴らしが良く人気が高いのです。 そのため洪水や高潮が発生すると水害による被害を直接被る事態となります。 3-2.タワーマンションの構造 タワーマンションは 電気機械設備を地下に設置することが多く、その換気のための通風口を設ける規定になっていますが、そこから浸水する可能性があります。 通風口は地表面からさほど高くない箇所に設置する傾向にあるため浸水し易いのです。 今後は 建築設計時においても水害対策としての見直しが必要になります。 4-1.タワーマンションは災害に強い? これまでタワーマンションは災害に強いと思われてきました。 地震対策としては免震・耐震構造などが採用され安心安全が謳われてきましたが、今回あらためて 水害対策への脆弱性が浮き彫りになりました。 上記「3-1.タワーマンションの立地」でも触れましたが、そもそも建築を避けた方が良い立地にタワーマンションが林立する傾向にあります。 武蔵小杉もそうですし湾岸部もです。 いくら 建物本体が頑丈に造られていても水害に遭遇し地下への浸水を許し電気系統がストップすれば、トイレ・エレベーターは使用不可となり断水が生じる事態となることがわかりました。 4-2.地震による液状化 水害ではありませんが特に旧河道や湾岸部の埋立地では 地震発生による液状化が生じ、地中にあったインフラ設備(上下水道管、ガス管など)が破壊され今回と同様にトイレ使用不可、断水となり、ガス使用不可となります。 記憶に新しいところでは東日本大震災で千葉県浦安市や千葉市海浜幕張駅周辺で発生した液状化です。 両者とも比較的新しい埋立地でした。 4-3.東京都江東5区のハザードマップ 東京都江東5区(江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区)の大規模水害ハザードマップは下図の通りです。 しかし関西大学特任教授:河田恵昭氏(中央防災会議元座長)の解析結果によりますと、今回の台風19号が20km東にルートがそれていれば降雨量がさらに増し、首都圏外郭放水路や神田川地下調節地の貯水能力をはるかに上回る洪水が発生し、東京都心は水没したとのことです。 実際に江戸川区は以前からスーパー台風が襲撃した際には区外への避難を住民に呼びかけ物議をかもしています。 江東5区を含めた東京湾岸部のタワーマンションは洪水に加え、高潮に対する水害対策も必要になります。 4-4.地下への浸水を絶対に阻止 武蔵小杉で実際に地下への浸水が生じたタワーマンションは限定的です。 他のタワーマンションは1m以上の冠水があっても地下への浸水を阻止しています。 阻止できたタワーマンションは地下駐車場への出入り口に強固なシャッターが配備され、なおかつ土嚢で二重に水害対策を施していました。 5.まとめ 好調だったタワーマンション市場ですが 台風19号の影響により買い控えの懸念が高まっています。 それは武蔵小杉周辺だけでなく湾岸エリアでも敬遠される可能性が高まっています。 その一方でタワーマンションは 交通の利便性の高い地域に立地されることが多く、水害が起こっても立地の利便性は変わらないので需要は底堅いという意見もあります。 タワーマンションの固定資産税評価額の見直しがあったとはいえ、 依然相続税対策としては有効ですので買い控えは限定的との予測もあります。 いずれにせよ、今後1000年に1度といわれるスーパー台風が毎年来るとも限りません。 洪水や高潮が直撃するものと想定してのタワーマンションの水害対策が急がれます。 出所 このコラムは以下のハザードマップを転載・加工しております。

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武蔵小杉、断水と停電トイレ禁止のタワーマンションはどこか判明

武蔵 小杉 水没

2019年10月12日、日本列島に上陸し関東・甲信越・東北地方に甚大な被害をもたらした台風19号。 そのなかで、マンション内のトイレが使えないという事件が、神奈川県川崎市、駅前に立つで起こった。 一生呪われるのかな」と罪悪感で胸を痛めている。 トイレ禁止のタワマン。 約10年前の武蔵小杉駅前は京浜工業地帯の一角として、大きな工場や社宅ばかりの街だった。 しかし、バブル崩壊や不景気にともない、郊外へ工場を移転する企業が増え、ぽっかりと何もない土地ができあがった。 現在、武蔵小杉駅には南武線、横須賀線、湘南新宿ライン、東横線、目黒線の5路線が乗り入れている。 多摩川沿いの立地で、水と緑が豊富でありながら、都心へのアクセスも良好なこのエリアをデベロッパーが放っておくわけもなく、またたく間にタワーマンションが立ち並んだ。 SUUMOが発表している「関東住みたい街ランキング」では最高4位になるなど、人気は高まる一方であったが、今回の台風19号による、風評被害は免れそうにない。 武蔵小杉駅前にある「パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー」の地下に雨水が浸水し、配電盤が故障。 停電と断水が続き、トイレが使えないという事態が発生。 その模様はテレビでも広く報道された。 さらにネット上では、同マンションの住人同士が掲示板で言い争う模様(真偽は不明)が投稿され、ネット民たちのルサンチマンにより、拡散されてしまった。 19年10月中旬、同タワーマンションに向かうと、エントランス前にはカメラを構えた取材陣が複数。 外出する住人を追いかけながら質問を浴びせていたが、迷惑そうな顔で無視をする人がほとんどだった。 プレジデント誌取材班も知人をつてに同マンション住人へ取材を申し込むも、「マスコミ対応には災害対策本部を通すように通達がありました」と断られてしまった。 管理側も不要な情報を漏らさぬよう、気を使っているようだ。 プレジデント誌取材班は、この渦中に同マンションの内見をしたという男性に当時の話を伺った。 「家賃23万3000円、管理費1万5000円の賃貸契約希望で内見に行きました。 今回の災害で家賃が下がるのではないかと思い、すぐに連絡をしたのですが、2番手での応募でした。 台風でタワーマンションの脆弱さが見えた先月でも、賃貸の人気状況は普段と変わらないそうです」 男性が内見へ行った当日は、水質調査が済んでいなかったことから、飲み水としての水道水の利用は禁止されていたものの、水も電気も復旧し、エレベーターも最上階まで動いていた。 しかし一時は、水も電気も使えず、排泄にいたっては各フロアに設置された簡易式トイレを使用するという状況が続き、住人のフラストレーションも溜まっていた。 復旧作業中の地下2階(左)。 各階に設置された簡易式トイレ(右)。 (ともに情報提供者撮影) 「こんな状況で家賃を払う義務はあるのか」と苦情を出す賃貸居住者も。 だが、あくまで居住者とオーナー個人間の問題であるということでデベロッパーの三井不動産は干渉せず。 また、オーナーの多くは中国人投資家だという。 そんなこともあり、十分な対応がなされず、トラブルに発展するケースが多数あったようだ。 内見をした男性によると、地下2階にある駐車場でも大きな問題が起きていたという。 以下、男性が内見時に担当者から受けた説明だ。 「現在、平面駐車場の車は動かせる状況にありますが、住人同士の公平性を保つため、立体駐車場、平面駐車場ともに使用禁止にしています。 こちらもあくまで居住者とオーナー個人間の問題とのことで、使用禁止という状況でありながら料金を支払っている住人もいるという。 「しかし、常識的に考えて、支払う必要はありませんので、三井不動産から返金というかたちになるのではと考えられます。 購入して住まわれている方に関しては、駐車場代の支払いは原則発生しています」(担当者) さらに今回は、地下2階は浸水している。 ホームページには、『雨天でもぬれることはありません』と明記されているものの、「お気の毒ではありますが、車が故障している可能性もゼロではありません。 しかし、駐車場は使用禁止なのでその故障についても確認ができていないというのが現状です」と担当者は話した。 居住者のストレスは計り知れない。 だが、もっとも頭を抱えているのは部屋のオーナーだと地元不動産業者の男性が内情を明かした。 「タワーマンションの管理費というのは、ここ10年の間に10万円を超えると言われています。 タワーマンションの場合、大規模修繕にかかる費用が莫大で、1万そこらの管理費ではまったくまかなえていないんです。 賃借人の場合、賃貸借契約で家賃・管理費が定められているので契約期間中は変わることはありませんが、所有者に関しては跳ね上がります」 地元不動産業者の男性いわく、「いま、不動産業界の人間で武蔵小杉のタワーマンションを購入する人間はいません」とのことだ。 武蔵小杉のタワーマンションの値段は一気に上がりすぎた。 賃貸借契約希望者はいまだに殺到しているものの、大勢のオーナーが部屋を売りに出している。 売りが過多となっている以上、需要と供給の関係で価格が上がる可能性は少ない。 そのため、投資目的ではなく居住目的で買う人が現れない限りは、まず売れない状況なのだ。 地元不動産業者の男性が続ける。 「オーナーが部屋を手放したいといっても、買い手が付くまでは競売にでもかけられない限り所有するしかありません。 今回の災害でさらに高く売れる可能性は低くなりました。 デベロッパーは売って終わりですからね。 本来物件を買わせる立場の私が言うことではないですが、そういった事情を知りながら、明るい言葉を並べて客に売りつけようとする業者もいます。 知人の不動産業者は『武蔵小杉のタワーマンションを客に売ってしまった。 一生呪われるのかな』と言っているくらいです」 地元不動産業者の男性は武蔵小杉のタワーマンションを購入したいという無知な客が現れても、恨まれるのが怖いので止めている。 失敗する役はもう中国人だけに任せておこうというのが男性の認識だ。 同マンションのデベロッパーである三井不動産に、今回の取材で得た情報の事実確認をしたところ、「本マンションは弊社グループの三井不動産レジデンシャル株式会社にて分譲済みであり、全戸お客様の資産となっております。 従いまして、いただいたご質問は引き渡し済みの顧客の資産およびプライバシーに関する話であり、弊社からは回答いたしかねますので、よろしくご理解のほど、お願い申し上げます」とだけ回答があった。 武蔵小杉駅前を歩いてみると、不動産業者が近辺のタワーマンションのチラシを配りながら、通行人に購入を勧めていた。 三井不動産のホームページには、『駅まで歩く時間も幸せに感じる、緑豊かな再開発エリアに暮らす。 』と謳い文句が掲げられている。 しかし、デベロッパーも不動産業者も売ってしまえば、あとはどうなろうと知ったことではないのだ。 内見をした男性も「無駄に高い金を払ってまで水浸しにはなりたくない」と契約は見送った。 (プレジデント編集部) 外部サイト.

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台風19号で被災した武蔵小杉のタワマン 購入を止める不動産業者も

武蔵 小杉 水没

水没の原因は雨水排水管の逆流の可能性が高い• 高級レジデンスでエレベーターが停止やトイレが使えない等の被害が発生した• タワーマンションの立地は実は川沿いや湾岸地域が多い• 風評被害はあるものの、浸水対策により今後の水害のリスクは限定的なのでは タワーマンションに明確な定義はありませんが、 一般的に高さ60メートル以上20階建て以上の高層マンションを指します。 不動産経済研究所の調査によりますと2018年までに首都圏に877棟(約25万戸)が建設されました。 免震・耐震構造の採用などで地震対策が施されてきましたが水害対策は施されてきたのかが疑問視されています。 専門家の間でも今回の台風19号の水害をきっかけに水害対策を根本的に見直すべきとの声が上がっています。 MEMO深さ1. 5mまで浸水した区域もあり、警察や消防が出動し取り残された人々をボートで救助する事態となりました。 現在は武蔵小杉駅周辺では水は引いていますが、大量の泥水が残された状態となりました。 1-2.川崎市中原区のハザードマップ 武蔵小杉駅周辺と冠水地域の大まかな位置を示すと下図の通りです。 上記に記した最大規模の降雨量を想定した浸水区域以外にも浸水深、浸水継続時間、家屋倒壊等氾濫想定区域を明示しています。 また近隣の大型商業施設「グランツリー」も1階部分が浸水し、復旧作業に追われました。 また川崎市高津区にある低層マンションでは1階部分が水没し、マンション住民が亡くなりました。 1-4.武蔵小杉は旧河道 武蔵小杉は多摩川の南側に位置しますが昔は河川敷の中にありました。 長い年月をかけ氾濫を繰り返し流路を変えてきた結果が現在の多摩川の位置です。 その歴史の中で武蔵小杉は多摩川の中に位置していた時期もありました。 ですので 基本的に低地であるため豪雨になれば元々冠水し易い地形であったといえます。 昭和の初期頃までは水路が多く残り、それを活用する工場が多く立地していた程です。 神奈川県川崎市中原区の武蔵小杉駅の近くにあるタワーマンション(47階建て)が多摩川からの浸水の影響で停電や断水が生じました。 その後、電気や水はほぼ復旧したもののタワーマンションの水害対策に対して教訓を残しました。 2-1.タワーマンションが停電 武蔵小杉駅周辺のタワーマンションの中には1階から地下に浸水することにより配電盤が故障し停電になる事態となりました。 2-2.トイレが使えない トイレが使えなくなる事態にもなりました。 あるタワーマンションの掲示板には「原則、住戸のトイレは水を流さないで下さい(地下であふれる)」と注意喚起をし、各階に簡易トイレが設置されました。 原因はそのタワーマンションの下層に下水処理施設が設置されており、処理機械の電気設備が停電により停止した模様です。 あと下水貯留槽に道路冠水した水などが侵入し溢れないように管理会社が事前に措置したものです。 MEMO事故当時、補修工事に少なくとも一週間を要するとの管理会社からの通達が住民に対してなされました。 トイレを使用しての排水量は一人一日当たり平均1. 7リットルです。 タワーマンションの規模にもよりますが住人は数百名から千数百名に及び、汚水量も膨大な量となります。 下水処理施設が停止すれば下層階では溢れ出す可能性も生じます。 2-3.エレベーターが稼働不能 停電によりエレベーターが使用不可となりました。 住民は階段での移動を余儀なくされており、親戚などの家に避難する人も少なからず出ました。 2-4.水が出ない 水道水は3階建て位までは水道の供給元からの水圧で蛇口から水が出ます。 タワーマンションともなると高層階へは電気モーターで水の汲み上げを行うため、停電すれば水の供給は出来なくなります。 その対策として給水車による水の配給が行われますが、あくまでも地上階です。 高層階の住民は水の確保に階段を上り下りすることを強いられます。 高層階に住む高齢者で足腰が弱っている方は実際問題として水の確保が不可能となります。 3-1.タワーマンションの立地 タワーマンションは 超高層になるため日陰面積が大きくなり、北側近隣地域への日照に関する悪影響が出ます。 それを避けるために 川沿いや湾岸地域に建築される傾向にあります。 居住者にとっても見晴らしが良く人気が高いのです。 そのため洪水や高潮が発生すると水害による被害を直接被る事態となります。 3-2.タワーマンションの構造 タワーマンションは 電気機械設備を地下に設置することが多く、その換気のための通風口を設ける規定になっていますが、そこから浸水する可能性があります。 通風口は地表面からさほど高くない箇所に設置する傾向にあるため浸水し易いのです。 今後は 建築設計時においても水害対策としての見直しが必要になります。 4-1.タワーマンションは災害に強い? これまでタワーマンションは災害に強いと思われてきました。 地震対策としては免震・耐震構造などが採用され安心安全が謳われてきましたが、今回あらためて 水害対策への脆弱性が浮き彫りになりました。 上記「3-1.タワーマンションの立地」でも触れましたが、そもそも建築を避けた方が良い立地にタワーマンションが林立する傾向にあります。 武蔵小杉もそうですし湾岸部もです。 いくら 建物本体が頑丈に造られていても水害に遭遇し地下への浸水を許し電気系統がストップすれば、トイレ・エレベーターは使用不可となり断水が生じる事態となることがわかりました。 4-2.地震による液状化 水害ではありませんが特に旧河道や湾岸部の埋立地では 地震発生による液状化が生じ、地中にあったインフラ設備(上下水道管、ガス管など)が破壊され今回と同様にトイレ使用不可、断水となり、ガス使用不可となります。 記憶に新しいところでは東日本大震災で千葉県浦安市や千葉市海浜幕張駅周辺で発生した液状化です。 両者とも比較的新しい埋立地でした。 4-3.東京都江東5区のハザードマップ 東京都江東5区(江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区)の大規模水害ハザードマップは下図の通りです。 しかし関西大学特任教授:河田恵昭氏(中央防災会議元座長)の解析結果によりますと、今回の台風19号が20km東にルートがそれていれば降雨量がさらに増し、首都圏外郭放水路や神田川地下調節地の貯水能力をはるかに上回る洪水が発生し、東京都心は水没したとのことです。 実際に江戸川区は以前からスーパー台風が襲撃した際には区外への避難を住民に呼びかけ物議をかもしています。 江東5区を含めた東京湾岸部のタワーマンションは洪水に加え、高潮に対する水害対策も必要になります。 4-4.地下への浸水を絶対に阻止 武蔵小杉で実際に地下への浸水が生じたタワーマンションは限定的です。 他のタワーマンションは1m以上の冠水があっても地下への浸水を阻止しています。 阻止できたタワーマンションは地下駐車場への出入り口に強固なシャッターが配備され、なおかつ土嚢で二重に水害対策を施していました。 5.まとめ 好調だったタワーマンション市場ですが 台風19号の影響により買い控えの懸念が高まっています。 それは武蔵小杉周辺だけでなく湾岸エリアでも敬遠される可能性が高まっています。 その一方でタワーマンションは 交通の利便性の高い地域に立地されることが多く、水害が起こっても立地の利便性は変わらないので需要は底堅いという意見もあります。 タワーマンションの固定資産税評価額の見直しがあったとはいえ、 依然相続税対策としては有効ですので買い控えは限定的との予測もあります。 いずれにせよ、今後1000年に1度といわれるスーパー台風が毎年来るとも限りません。 洪水や高潮が直撃するものと想定してのタワーマンションの水害対策が急がれます。 出所 このコラムは以下のハザードマップを転載・加工しております。

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